Ristrutturazione: le 5 regole d'oro per iniziare bene
Molto spesso mi è capitato di ricevere richieste di preventivo da clienti che volevano ristrutturare il proprio appartamento o la propria abitazione, i quali non avevano le idee particolarmente chiare riguardo ai primi passi da compiere.
Le richieste da loro avanzate lasciavano intendere gli errori di fondo che sovente le persone commettono lasciandosi consigliare da parenti o amici, o magari da muratori che hanno fatto lavori a parenti o amici.
Questi fraintendimenti portano inevitabilmente a compiere gravi mancanze sin dall'inizio, proprio perché se si sbagliano i primi passi, è facile che la stessa ristrutturazione diventi un'avventura spinosa e ricca di insidie.
I passaparola sono sempre sbagliati poiché ogni caso è diverso dall'altro e ogni procedura, ogni progetto e ogni immobile vanno valutati in modo approfondito per non incappare in strade senza uscita e trasformare la ristrutturazione tanto desiderata in un fallimento.
Per questo voglio consigliarti 5 regole d'oro per non sbagliare quando inizi a percorrere questa strada, e per mettere solide basi al meraviglioso e agognato processo di trasformazione della tua casa.
1. RIVOLGITI A UN ARCHITETTO
2. SCEGLI PRIMA L'ARCHITETTO, NON L'IMPRESA
3. VALUTA IL PREVENTIVO DELL'ARCHITETTO
4. FIRMA LA LETTERA D'INCARICO
5. VERBA VOLANT, SCRIPTA MANENT
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1. RIVOLGITI A UN ARCHITETTO
L'architetto (e questo va sempre specificato poiché purtroppo ai giorni nostri la figura dell'architetto ha perso gran parte della sua originaria autorevolezza, venendo spesso considerato una figura da sentire solo per scegliere il colore delle tende) è il tecnico che va interpellato sin dai primi momenti in cui si inizia a pensare alla ristrutturazione.
L'architetto fornisce inizialmente delle consulenze, guardando la planimetria del tuo appartamento, oppure facendo un sopralluogo sul posto, per darti subito delle idee sulle migliori scelte da fare, consigliarti su materiali e tecniche, e soprattutto in base ai lavori che vuoi fare ti da già un'idea delle pratiche da presentare al comune.
Quanto ti costerà questo? Beh, zero euro. Ovviamente nessuno si fa mai pagare al primo incontro, proprio perché durante i primi incontri ci si conosce, anche per capire che tipo di persona è questo architetto, che impressione dà .
Lo scopo del primo contatto con l'architetto serve proprio a chiarire le idee e iniziare a mettere un po' di luce sulla lunga strada da percorrere.
2. SCEGLI PRIMA L'ARCHITETTO, NON L'IMPRESA
Bene, fatto il primo passo, conosciuto l'architetto, a ogni persona viene subito l'insana idea di chiedersi "Quanto mi costerà tutta sta roba? Vediamo subito se l'architetto ha un'impresa di fiducia che mi possa subito fare un prezzo su due piedi". Niente di più sbagliato.
Anche se in genere l'architetto ha un'impresa di fiducia (ma anche più di una), non si sognerebbe mai di chiedere al titolare di fare un prezzo "su due piedi", perché entrambi sanno benissimo che sarebbe solo un modo di ingannare il cliente, cercando di presentargli il classico "prezzo stracciato" per farsi dare l'incarico.
Alcune imprese, ahimè, usano invece questa tecnica come lenza per prendere il lavoro, sapendo già che poi in corso d'opera i prezzi inevitabilmente cresceranno.
Questa seconda regola serve appunto a farti capire che è impossibile chiedere il prezzo di una ristrutturazione a un'impresa (né tanto meno scegliere già un'impresa) senza prima aver completato questi passaggi fondamentali:
scegliere l'architetto
ricevere dall'architetto le varie soluzioni progettuali per la ristrutturazione
scegliere la soluzione progettuale che preferisci
ricevere dall'architetto il progetto definitivo
ricevere dall'architetto il capitolato
Il capitolato è proprio lo strumento con cui sceglierai l'impresa e in base al quale l'impresa ti potrà proporre un prezzo: il capitolato infatti è un vero e proprio contratto e contiene tutte le informazioni qualitative e quantitative relative al progetto da realizzare.
Perciò per essere sicuro al 100% del prezzo dei lavori e per non avere brutte sorprese, è inevitabile: devi sempre scegliere prima l'architetto. Perciò richiama l'architetto (o i vari architetti che hai contattato per il sopralluogo e per ricevere i primi consigli) e fatti fare un preventivo per i suoi servizi.
3. VALUTA IL PREVENTIVO DELL'ARCHITETTO
Riceverai quindi un preventivo che includerà i costi relativi al lavoro dell'architetto, che in genere comprendono:
FASE 1:
Studio di fattibilità del progetto e valutazione economica
Rilievo metrico del locale
Progetto con indicazione schematica degli arredi
Capitolato (stima dei costi)
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FASE 2:
Gestione delle pratiche edilizie
Progettazione esecutiva
Direzione lavori
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FASE 3:
altre eventuali voci a seconda del caso (pratica Enea, legge 10 ecc.)
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Nota bene che la FASE 1 è fondamentale per non commettere errori in corso d'opera e per poter scegliere poi correttamente l'impresa. Come dicevo poco fa parlando del capitolato, questa fase non va assolutamente sottovalutata quando si riceve un preventivo da un architetto, proprio perché è importante specificare e valutare tempi e costi necessari alla produzione degli elaborati con cui poi verrà scelta l'impresa.
L'architetto infatti nella prima fase del suo lavoro farà il rilievo dell'immobile, cioè misurerà ogni parte dell'appartamento e lo ridisegnerà al pc. Quindi elaborerà diverse soluzioni progettuali in base alle tue richieste e infine, in base al progetto che sceglierai, stilerà un capitolato in cui sarà descritta ogni lavorazione da effettuare e in cui verranno specificati tempi e modi di esecuzione, penali, regole e molto altro.
Terminata la FASE 1, capitolato alla mano, tu e il tuo architetto sarete pronti per scegliere l'impresa e a valutare un'infinità di preventivi (e soluzioni alternative che sicuramente le imprese proporranno per dimostrare di essere molto più competenti del progettista).
La FASE 2 riguarda la redazione delle pratiche edilizie, cioè tutto ciò che bisogna consegnare presso il Comune in cui si trova l'immobile, o presso altri Enti come Asl, provincia ecc. Questo significa che l'architetto produrrà una serie di elaborati contenenti il progetto da presentare, compilerà parecchi moduli, ti chiederà di mettere molte firme e di fare alcuni pagamenti, e infine consegnerà tutto a chi di competenza, dandoti la possibilità di iniziare serenamente i lavori.
Nel frattempo inizierà la progettazione esecutiva, cioè produrrà tutti quei bei disegni molto dettagliati che verranno poi consegnati all'impresa per poter realizzare correttamente la ristrutturazione. Molto probabilmente dirigerà anche i lavori, che quindi saranno eseguiti sotto la sua responsabilità .
Ogni voce e ogni fase descritta nel preventivo avrà il suo costo e la sua durata, perciò, in base alle tue esigenze, discutine con l'architetto e trovate insieme l'accordo giusto per poter firmare il preventivo e procedere con il passo successivo.
4. FIRMA LA LETTERA D'INCARICO
Questa sembrerà una regola banale e scontata, ma non lo è. Capita molto spesso che questo passaggio fondamentale venga saltato poiché si dà erroneamente per scontato che l'architetto e il committente (cioè tu) rispettino le regole senza dover mettere niente per scritto.
La lettera d'incarico è un contratto tra te e l'architetto, definisce diritti e doveri di entrambi, le responsabilità , le regole da seguire, tempi, costi, modalità di pagamento e di svolgimento dell'incarico, e in generale tutto ciò che è compreso nell'ambito dell'incarico in questione (e che probabilmente era stato accennato nel preventivo).
La lettera deve essere ovviamente datata e firmata da entrambi e deve contenere tutti i dati personali in modo da poter essere utilizzata in caso di controversie.
Firmata la lettera d'incarico l'architetto sarà finalmente tutto tuo e potrete iniziare in modo concreto a stilare il progetto di ristrutturazione del tuo immobile.
5. VERBA VOLANT, SCRIPTA MANENT
Ultima regola, ma non per importanza, in questo primo avvicinamento alla ristrutturazione del tuo immobile. La sua imprescindibilità è legata alle frequenti incomprensioni, omissioni e dimenticanze di cui i comuni mortali sono spesso colpevoli, anche senza volerlo.
In una situazione delicata e importante come l'inizio di una ristrutturazione è decisivo sin da subito mettere ogni cosa per iscritto e conservare ogni traccia delle conversazioni che terrai con l'architetto, con l'impresa o con altri soggetti legati alle varie fasi.
Ovviamente questo non significa che le persone che incaricherai cercheranno sempre di fregarti: assolutamente no, ma per essere sicuro che nessuno degli attori della ristrutturazione, te compreso, dimentichi o fraintenda dettagli importanti per la buona riuscita del progetto, è fondamentale conservare tutte le comunicazioni più significative per iscritto.
Quindi preferisci le email e le chat, piuttosto che le telefonate, per comunicare all'architetto o all'impresa eventuali modifiche o richieste che per te sono importanti. Questo dettaglio tutelerà sia te che loro e permetterà di sistemare serenamente e velocemente piccole discordanze, senza dover passare per gli avvocati.